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土地市场现供需两旺 目前市场理性是主调

放大字体  缩小字体 发布日期:2012-09-02  浏览次数:5081

  近期,部分城市土地拍卖市场火爆场面轮番上演,一改上半年的冷清局面。在传统的“金九银十”到来之际,土地市场是否也已随之步入旺季?

  土地市场打破沉寂

  在楼市“淡季不淡”的影响下,土地市场也打破了长期的沉寂,波澜再起。在近日举行的土地拍卖中,多个城市加大了供应力度,房企拿地积极性也明显提高。

  8月24日,武汉举行今年规模最大的土地拍卖会,集中拍卖36宗国有建设用地使用权,总面积达3229亩。最终,有28宗地块以121.68亿元的总价成交,创下近三年来武汉土地市场单日成交价最高纪录。

  两天后,杭州土地拍卖会上也出现了类似的火爆场面,推出的7宗土地悉数出让,总成交额达54.38亿元,单日成交地块数量和成交额均创下年内新高。

  与武汉、杭州相比,北京、上海等城市的土地供应节奏也明显加快。北京从8月17日至27日的10天之内就挂出了14宗住宅用地,数量赶上前7月供应总量。温州则在近期一次性推出52宗地块,共计3220亩,规模是过去几年土地出让的总和。

  伴随着土地市场的回暖,各大房企也加大了拿地力度。8月28日,万科以5854元/平方米楼面地价拿下东莞一块约1.74万平方米的商住地块,溢价率为68%,刷新当地商住用地单价最高纪录。

  统计显示,万科、龙湖、中海以及保利等4大房企近两个月内共拿地19次,支出金额达200多亿元,超过四家房企去年总拿地金额的四成。

  近期相继公布的中报表明,多家上市房企还将继续大量购地,积极增加土地储备。北京中原地产研究总监张大伟认为,随着下半年推地力度加大,部分房企也会更多地抄底拿地,土地市场可能将逐渐走出低迷行情。

  多因素共推市场

  国务院房地产督查组发现,上半年部分城市住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%。业内人士认为,近期地方政府“扎堆”推地正是为了加速完成土地供地计划指标。

  据国土资源部日前公布的数据显示,今年上半年全国住房用地供应计划已落实4.72万公顷,计划落实29.6%。国土资源部表示,“按照土地供求的季节性规律,2012年住房计划落实情况正常,下半年土地供应量将会增加,呈稳步增长态势。”

  除了“指标压力”外,张大伟认为,地方政府加速推地的更大“压力”来自于土地收入减少、地方财政吃紧。财政部公布的数据显示,上半年,全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。

  与此同时,地方政府的“推地潮”也得到了开发商的积极响应。“上半年很多房企都采取了以价换量的策略,成交量随之不断上升,土地储备也快速消耗,因此下半年多拿地是必然结果。”武汉亿房研究中心研究员鄢峰认为:“资金的快速回笼也为拿地创造了有利条件,信贷及市场的宽松复苏提升了企业拿地的积极性。”

  “支持和鼓励自住性需求的差别化政策刚好赶上了‘金九银十’,也会使部分开发企业对于市场基本面的考量更为乐观。在成交量回升之后,他们都会增加投资和扩大新开工面积。”鄢峰认为。

  房企拿地谨慎是主流

  中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为,近期重金拿地的房企基本是按照自己的开发计划执行的,而不是因土地市场变化而做出的决定。“这些开发商大都已进行过降价、推新盘等过程。对他们来说,现在拿地一方面是为了抄底,更多还是为了补仓,是符合他们的开发规律和进程的。”

  “目前虽然不少房企资金压力开始缓解,但对于拿地仍然谨慎。”张东说,从近期武汉、杭州等城市的土地拍卖结果来看,虽然单日成交额屡创新高,但低价、底价成交依然是主流。武汉8月24日的拍卖会上,16宗位于中心地段的城中村改造用地,不到一个小时全部以底价成交了。

  “许多大房企希望在淡季加快土地储备,但是多以底价成交,更说明了开发商手中的资金仍不充裕。”中国指数研究院华中分院副总监李国政认为,相比前两年“地王”崛起的时候,现在的土地市场明显趋于理性,开发商拿地比较谨慎,整个市场尚难以重新“回暖”。

  对于未来土地市场状况,李国政认为,从近期中央部委对全国多地楼市调控的表态可以窥见,如果短期内房价出现明显反弹趋势,新的楼市调控政策的出台将不可避免。

  在年度土地供应计划的压力之下,地方政府将继续加大推地力度,销售回款较多的企业也会继续增加土地储备。但张东认为,过高的土地存量和消化周期会影响到房企的成长速度,增加经营风险。

 
 
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